건물명도소송에서 놓치지 말아야 할 점

최지희 변호사 / 기사승인 : 2020-08-18 17:24:04
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건물명도, 퇴거소송 전- 현 점유자 상대 점유이전금지가처분 받아둬야


얼마 전 건물철거소송에서 승소를 했는데도 집행을 하지 못하고 있는데 어떻게 하여야 하느냐는 문의를 받았다. 본인 땅을 팔고 계약금만 받은 상태에서 매수인에게 건축을 위한 토지사용승인을 해 주었는데, 이미 건축행위가 90%이상 진행된 상태에서 상대방에서 나머지 매매대금을 지급하지 않아 계약이 해제되었고 매수인이 다세대주택인 건물을 임대한 상태였다고 했다. 건물은 준공이 나지 않아 무허가 건물이기에 매수인을 상대로 건물철거소송과 명도소송을 하여 승소를 하였고 집행문을 받아두었다고 했다.

벌써 수년 전에 판결문을 받아 두었지만 집행관이 일부 세대에 세입자들이 살고 있어 철거집행을 할 수 없다고 하였고 그 때문에 무허가건물은 방치되고 있다고 했다. 판결문을 보니 예상대로 현 거주자를 상대로 한 퇴거 청구가 빠져있었는데, 건물명도소송에서 이 부분을 누락해서 어렵게 승소를 하고도 다시 소송을 하는 경우는 종종 있는 일이다.

건물명도소송은 앞서 본 사례처럼 건물철거소송을 하는 경우에 함께 청구하거나, 임대인이 임대차계약이 종료했는데도 세입자가 나가지 않을 때 집을 돌려받고자 할 때 가장 많이 한다. 급박한 경우나 임대차계약 종료에 다툼이 거의 없는 경우에는 명도단행가처분이라는 보전처분을 통해 2~3개월 안에 신속하게 건물을 돌려받기도 한다.

 

문제는 건물명도소송의 당사자가 아니라 제3자가 살고 있는 경우이다. 임차인이 제3자에게 임대를 주었다거나 제3자가 공동 세입자인 경우 등이다. 이러한 경우 현재 살고 있는 제3자까지 당사자로 삼아 퇴거소송을 진행하지 않으면 건물명도 소송의 당사자에 대하여 승소하여도 그 승소판결의 효력은 소송의 당사자 사이에만 미치기 때문에 집행을 할 수 없게 되어 건물을 돌려받을 수 없기는 마찬가지 상황이 된다.

이보다 더 중요한 것은 건물명도나 퇴거소송을 하기 전에 현 점유자를 상대로 점유이전금지가처분이라는 보전처분을 받아두어야 한다는 점이다. 현 거주자를 상대로 퇴거소송을 진행하여 승소하였는데 집행을 하려고 보니 거주자가 바뀐 경우에는 마찬가지로 현 거주자가 승소판결의 당사자가 아니기 때문에 판결의 효력이 미치지 않아 퇴거집행을 할 수 없기 때문이다.

 

점유이전금지가처분을 해 두면 이후 실제로 거주자가 변경되더라도 가처분 결정의 효력으로 인해 거주자 변경사유로 퇴거집행에 응하지 못하겠다고 주장할 수 없기 때문에 기존 거주자에 대한 판결문으로 그대로 집행이 가능하다. 이러한 경우는 개인사업자로 상가 등을 점유하는 경우에 특히 유의하여야 하는데, 개인사업자로 영업을 하지만 간판과 상호는 바뀌지 않고 개인사업자 이전(영업 양수도)으로 인해 사업자 명의가 변경된 경우도 있을 수 있기 때문에 점유이전가처분을 반드시 받아 두어야 한다.

요즘은 간단한 소송은 변호사의 도움 없이 스스로 진행하려고 하는 경우가 많은데, 건물명도소송이 대표적인 경우이다. 건물명도는 비교적 청구취지도 간단하고 당사자 입장에서는 증거서류가 명확하기 때문에 질 이유가 없다고 생각하여 법률 전문가의 도움 없이 진행하는 것이다. 그렇지만 앞서 언급한 사례 역시 변호사가 진행한 소송이었고, 법률전문가들도 명도소송을 간단히 여긴 나머지 점유 현황을 파악하지 않고 소송을 진행하여 가처분이나 퇴거청구를 누락하는 경우가 상당히 많다. 물론 대부분은 의뢰인들이 퇴거소송이 별도로 필요하다는 말을 하지 않고, 건물명도 부분만 위임하기 때문일 테지만, 명도 소송 자체가 확정되는 데는 아무리 빨라도 1년 남짓이 걸린다는 사정을 감안하면 오랜 기간을 들여서 받은 판결문이 휴지조각이 되는 것은 누구에게도 유익한 결과가 아니다.

 

특히 상가임대차의 경우는 상가월세수입으로 생활하는 임대인이 건물명도 소송의 확정판결이 날 때까지 수 년 동안 사실상 월세 수입을 포기해가며 소송을 했는데, 영업 양수도로 당사자가 바뀌어 다시 수 년간 소송을 해야 되는 경우가 많으니 간단한 사건이라도 전문가에게 정확한 상담을 받을 것을 권유한다. 어떨 때는 당장 들어가는 푼돈을 아끼려다 더 큰 손해를 보는 경우가 있지 않은가.

                                                        

                                                  

 

                                                                                    

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